Zahlungsverzug
Durch spätere Zahlung wird die Kündigung nicht immer unwirksam
Wird einem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, wird diese Kündigung unwirksam, wenn noch innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Rückstand ausgeglichen wird. Spricht der Vermieter zusätzlich auch noch eine hilfsweise fristgemäße Kündigung aus, wird diese dagegen nicht ohne weiteres unwirksam.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin hin, die mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten war. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Mieterin zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten - hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete - schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese fristgemäße Kündigung werde nach Ansicht des BGH jedoch durch die Zahlung der ausstehenden Miete nicht automatisch unwirksam. Das ergebe sich daraus, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen würden. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung sei stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Dabei könne sich der Mieter - anders als bei der fristlosen Kündigung - auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen. Zudem könne die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen. Es müsse daher in jedem Einzelfall geprüft werden,
- warum der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und
- ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihm verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.
Bei Aufrechnung muss die Gegenforderung genau bezeichnet sein
Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, dass sie der Vermieter prüfen kann.
Dies musste sich ein Mieter vor dem Oberlandesgericht (OLG) Celle sagen lassen. Er hatte gegenüber den ausstehenden Mieten mit "Schadenersatzansprüchen" aufgerechnet. Dem OLG war das nicht ausreichend. Es hielt die Erklärung des Mieters, weit über die Mietzinsansprüche hinausgehende Gegenforderungen zu haben, für zu unbestimmt. Diese Gegenforderungen müssten schon genau bezeichnet sein. Zum einen sei wegen der Vielzahl der angeblichen Zahlungsansprüche unklar, mit welchen Einzelforderungen die Aufrechnung erklärt werden solle. Zum anderen lasse sich auch gar nicht feststellen, welche Forderung durch die Aufrechnung erloschen sei und damit anderweitig nicht mehr geltend gemacht werden könne (OLG Celle, 2 U 9/07).
Kein Verzug, wenn Vermieter ohne Ankündigung Lastschriftverfahren aussetzt
Wird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen.
Dies gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart grundsätzlich auch, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zuvor zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist. Anders verhält sich die Sachlage nach Ansicht der Richter nur, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wäre, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte. Diese Ausnahme liege aber üblicherweise nicht vor, wenn es in mehreren Monaten nur zu vereinzelten Rücklastschriften gekommen ist (OLG Stuttgart, 5 U 20/08).
Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Sozialamt
Der Vermieter ist nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn das Sozialamt, das die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, die Miete regelmäßig unpünktlich überweist.
Mit dieser Entscheidung stärkte der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter den Rücken. Dieser hatte ein Reihenhaus gemietet. Nach dem Mietvertrag war die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Als der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen wurde, übernahm das Jobcenter die Mietzahlungen. Diese gingen beim Vermieter jedoch immer erst um den 8. eines Monats ein. Der Vermieter mahnte die verspäteten Zahlungen an. Gleichwohl war das Jobcenter nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und verlangte die Räumung des Hauses.
Der BGH hielt diese Kündigung jedoch für unberechtigt. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs müssten immer alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Es könne daher nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden. Vielmehr müsse bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass der Mieter auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sei und dass die eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhten, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit war. Bei der Abwägung müsse sich der Mieter ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht zurechnen lassen. Das Jobcenter handele bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters. Es nehme vielmehr ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr (BGH, VIII ZR 64/09).