Räumung

Räumungsvollstreckung: Minderjährige Kinder müssen nicht namentlich im Räumungstitel bezeichnet sein

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der gegen seine Mieterin ein Urteil zur Räumung und Herausgabe der Wohnung erstritten hatte. Der Gerichtsvollzieher lehnte jedoch die Vollstreckung des Räumungstitels gegen die Mieterin ab, weil gegen deren auch in der Wohnung lebende volljährige Tochter und deren Ehemann kein Vollstreckungstitel vorlag.

Der Vermieter zog gegen diese Entscheidung bis vor den BGH und bekam dort Recht. Die Richter ließen den Vollstreckungstitel gegen die Mieterin ausreichen. Grundsätzlich hätten minderjährige Kinder keinen Mitbesitz an den Räumen. Dafür würden sie auch nicht für die Kosten des Räumungsprozesses und der Zwangsräumung haften. An den Besitzverhältnissen würde sich auch nichts ändern, wenn die Kinder volljährig würden, aber weiter in der Wohnung wohnen blieben. Etwas anderes könne nach Ansicht des BGH nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden sei. Hiervon könne z.B. auszugehen sein, wenn die erwachsenen Kinder aus dem "Hotel Mama" ausgezogen und später wieder mit den Eltern zusammengezogen seien (BGH, I ZB 56/07).

Keine Vollstreckung gegen im Titel nicht genannten Ehemann

Der Vermieter einer Wohnung kann aus einem Räumungstitel gegen den Mieter nicht gegen einen Dritten vollstrecken, der im Titel nicht aufgeführt aber gleichwohl Mitbesitzer der Wohnung ist.

Aus diesem Grund hielt der Bundesgerichtshof (BGH) die Zwangsräumung einer Wohnung für unzulässig. Der Vermieter hatte seine Räumungsklage nur gegen die im Mietvertrag genannte Mieterin gerichtet. Tatsächlich lebte in der Wohnung aber auch der Ehemann der Mieterin. Solange dieser im Räumungstitel nicht genannt sei, müsse er die Wohnung nicht räumen. Dies ergebe sich nach Ansicht des BGH daraus, dass der Ehemann Mitbesitz an der Wohnung habe. Aus dem Gebot der ehelichen Lebensgemeinschaft ergebe sich nämlich die Pflicht der Ehegatten, sich gegenseitig die Benutzung der ehelichen Wohnung zu gestatten. Dabei sei unerheblich, ob der Mietvertrag mit beiden oder nur mit einem Ehegatten abgeschlossen sei. Im Ergebnis müsse der Vermieter daher auch einen Räumungstitel gegen den Ehemann erwirken (BGH, IXa ZB 29/04).