Nutzungsentschädigung

Klage auf zukünftige Leistung ist zulässig

Eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der in 12/06, 10/07 und 9/08 keine Miete gezahlt hatte. Der Vermieter erklärte deswegen die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In der Räumungsklage wurde der Mieter auch auf zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. Zwischenzeitlich waren auch die Mieten für 12/08 und 1/09 nicht gezahlt. Umstritten war, ob der Vermieter auch zukünftige Zahlungen bereits einklagen konnte.

Der BGH vertrat die Auffassung, dass der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag des Vermieters zulässig und begründet sei. Denn angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, bestünde die Besorgnis, dass der Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters auch zukünftig nicht erfüllen würde. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreite oder die Zahlungsunfähigkeit des Mieters feststehe (BGH, VIII ZR 146/10).

Ist bei der Berechnung die vereinbarte oder niedrigere ortsübliche Miete heranzuziehen?

Gibt der Mieter die Mietsache nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung verlangen. Bei der Berechnung dieser Entschädigung kann er zwischen der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete entscheiden.

Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg hat nun entschieden, dass dabei unerheblich ist, wenn die ortsübliche Miete unterhalb der vereinbarten Miete liegt. Der Vermieter könne in diesem Fall gleichwohl die vereinbarte Miete als Entschädigung beanspruchen (OLG Brandenburg, 3 U 8/07).

Schlüsselrückgabe zeichnet Mieter nicht stets frei

Der Vermieter gerät nicht in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort eine Vielzahl von Gegenständen zurückgelassen worden ist. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Schlüssel bereits zurückerhalten hat.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter aufmerksam. Der Mieter war ausgezogen und hatte dem Vermieter die Schlüssel zurückgegeben. Dennoch forderte dieser vom Mieter Nutzungsentschädigung. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da der Vermieter den Schlüssel bereits an den Nachmieter herausgegeben hatte. Die Forderung des Vermieters erfolge in diesem Fall zu Recht, entschied das OLG. Er habe die Rücknahme des Objekts ablehnen dürfen, da der Mieter zahlreiche Gegenstände zurückgelassen habe. Ein Mieter, der die Schlüssel zurückgebe, die Wohnung aber nicht vollständig räume, erfülle den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht vollständig. Dann stelle es nicht einmal ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar, wenn er dem Nachmieter bereits die Schlüssel für eine Renovierung überlasse (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/04).

Trotz unterbliebener Schlüsselübergabe kann Anspruch entfallen

Bemüht sich ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses monatelang nicht darum, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zutritt verschaffen zu können, hat er keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit eines Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter. Nach Ende des Mietverhältnisses hatte der Mieter die angemietete Halle zwar geräumt, aber die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Vermieter verlangte später eine Nutzungsentschädigung für mehrere Monate.

Das OLG wies die Klage ab. Der Vermieter hätte zu keinem Zeitpunkt die Rückgabe der Schlüssel verlangt. Er hätte auch keinerlei Schritte unternommen, um sich Zugang zur Halle zu verschaffen. Vielmehr habe er die Angelegenheit über Monate "schleifen lassen". Nach Ansicht des OLG habe er dadurch gezeigt, dass er in dieser Zeit keinen "Besitzwillen" an der Halle gehabt habe. Ein solcher sei aber Voraussetzung für die Annahme eines Vorenthaltens im Sinne der gesetzlichen Regelung. Liege diese Voraussetzung nicht vor, könne auch keine Nutzungsentschädigung verlangt werden (OLG Düsseldorf, I-10 U 3/04)

Vorenthalten der Mietsache auch bei unterlassener Beseitigung von Einbauten

Der Mieter enthält dem Vermieter das Mietobjekt auch vor, wenn er nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Bisher war in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem Vermieter das Mietobjekt vom Mieter vorenthalten wird, wenn dieser es in einem verwahrlosten oder verschlechterten Zustand zurückgibt. Das gilt nach Ansicht der Richter nun auch für den Fall, dass der Mieter nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt. Dabei erstreckt sich die Beseitigungspflicht ohne besondere Absprache der Mietvertragsparteien nicht nur auf vom Mieter eingebrachte Einrichtungen. Sie gilt vielmehr auch für solche, die er vom Vormieter übernommen hat. Rechtsfolge ist, dass der Vermieter für die Zeit des Vorenthaltens als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete weiterverlangen kann (OLG Düsseldorf, I-24 U 7/08).

Rückgabepflicht ist nicht erfüllt, wenn Mieter viele Gegenstände zurücklässt

Der Mieter erfüllt nach dem Auszug aus den Mieträumen seine Rückgabepflicht nicht, wenn er in den Räumlichkeiten eine Vielzahl von Gegenständen zurücklässt.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verlangte nach dem „offiziellen“ Auszug des Mieters für die Folgemonate Nutzungsersatz in Höhe der bisherigen Miete, weil die Mieträume nicht ordnungsgemäß geräumt seien. Zu Recht, befand das KG. Der Mieter habe die Räume dem Vermieter vorenthalten. Er habe seine Rückgabepflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt. Er müsse nämlich nicht nur den unmittelbaren Besitz übertragen, sondern auch die Mietsache tatsächlich räumen. Die Rückgabepflicht könne er zwar auch erfüllen, wenn einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben würden. Hier komme es jedoch immer auf den Einzelfall an. Im vorliegenden Fall sei jedoch eine Vielzahl von Gegenständen zurückgeblieben. Daher liege nur eine teilweise Räumung vor. Teilleistungen seien jedoch unzulässig, sodass damit die gesamte Mietsache vorenthalten sei. Entsprechend müsse der Mieter auch weiterhin dafür aufkommen, dass der Vermieter die Räumlichkeiten nicht anders nutzen könne (KG, 12 U 164/09).