Modernisierung

Vermieter muss Einbau neuer Fenster ankündigen

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, muss der Mieter dies dulden, sofern ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Diese muss die Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Wertes. Eine fehlende Ankündigung kann im Prozess nachgeholt werden, muss dann aber alle Anforderungen an eine wirksame Ankündigung erfüllen.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Vermieters, der in seinem älteren Wohnhaus umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführte. Unter anderem sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte er an die dortige Mieterin ein Schreiben, indem er den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage vor dem Amtsgericht München. Er war der Auffassung, die Mieterin müsse den Einbau dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten. Die Mieterin war der Ansicht, dies nicht beurteilen zu können. Eine Einsparung ergäbe sich aus dem Schreiben nicht.

Der zuständige Richter wies die Klage ab. Der Vermieter habe hier gegen die Mieterin keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Die Ankündigung sei den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht geworden. Auch sei der Fehler im Prozess nicht geheilt worden. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei. Damit der Mieter in die Lage versetzt werde, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, müsse der Vermieter ihn ausreichend informieren. Dabei dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein. Dies liege hier aber nicht vor. Hier würde die Energieeinsparung lediglich behauptet. Der Vermieter hätte den bisherigen und den neuen U-Wert mitteilen müssen. Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Der Vermieter könne außerhalb des Verfahrens eine wirksame Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Dabei müsse er aber deutlich machen, dass der Schriftsatz neben einem Sachvortrag auch eine materiellrechtliche Modernisierungsankündigung enthalte. Dies habe seinen Grund darin, dass der Mieterin klar sein müsse, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang von Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie hier vorliegend, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich diese zusammenzusuchen (AG München, 424 C 19779/09).

Mindeststandards auch bei Altbauten

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters einer Altbauwohnung. Die Wohnung war nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden. Die Elektroanlage war zwar im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses ordnungsgemäß. Dennoch war im Bad keine Steckdose. Auch fehlte ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluss eines Großverbrauchers wie Wasch oder Geschirrspülmaschine zuließ, ohne die übrige Wohnung zu belasten. Der Mieter verlangte vom Vermieter, die gesamte elektrische Anlage entsprechend dem heutigen Stand der Technik in Stand zu setzen.

Der BGH gab ihm Recht. Er wies darauf hin, dass der Mieter einer Wohnung erwarten könne, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hierbei seien insbesondere Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Bei einem nicht modernisierten Altbau könne der Mieter aber nicht erwarten, dass die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten entspreche. Da die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert angeboten worden sei, könne dies nur bedeuten, dass die Wohnungsausstattung hinter dem Standard solcher Wohnungen zurückbleibe. Dies gelte auch für die elektrische Anlage. Allerdings müsse auch der Zustand einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlauben. Danach gehöre zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden könnten. Außerdem müsse das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügen, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten (z.B. Rasierer) über eine Steckdose ermögliche (BGH, VIII ZR 281/03).