Mietminderung

Gerüst rechtfertigt Mietminderung

Wird die Fassade einer Gaststätte durch ein Gerüst verdeckt, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. dem Mieter einer Gaststätte Recht. Dieser hatte gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters die Aufrechnung mit einer Mietminderung erklärt. Das OLG sah es als Mangel an, dass die Außenfassade des (hier denkmalgeschützten) Hauses durch ein mit Planen versehenes Gerüst verdeckt worden sei. Hierfür stünde dem Mieter eine Minderungsquote von 15 Prozent zu. Werde ein Gebäude oder - wie hier - eine verpachtete Gaststätte vollständig eingerüstet, liege darin ein Mangel i.S. des § 536 BGB. Die Einrüstung stelle eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Einbruchsgefahr erheblich steige und Bauarbeiter auf diesem Gerüst hin- und herlaufen würden. Werde das Gerüst noch mit einer Plane verhängt, werde zusätzlich der ungehinderte Blick nach draußen und umgekehrt beschränkt sowie die Frischluftzufuhr vermindert, selbst wenn die Plane luft- und lichtdurchlässig sei (OLG Frankfurt a.M., 2 U 194/03).

Hohe Innentemperatur als Mietmangel

Die Raumtemperatur in einem als Spielsalon genutzten gewerblichen Mietobjekt darf 26 Grad nicht überschreiten, es sei denn, draußen herrschen Temperaturen von mehr als 32 Grad.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Die Richter wiesen allerdings auch darauf hin, dass bei Außentemperaturen über 32 Grad die Innentemperatur in jedem Fall mindestens sechs Grad niedriger als die Außentemperatur liegen müsse. Der Vermieter müsse insofern hierfür die erforderlichen baulichen Voraussetzungen schaffen. Dabei dürfe er aber nicht das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich ändern, insbesondere die Fensterflächen durch feste Elemente schließen (OLG Hamm, 30 U 131/06).

Übergang einer Konkurrenzschutzklausel bei Aufteilung des Objekts

Bei Aufteilung eines Gewerbemietobjekts geht eine mietvertragliche Konkurrenzschutzverpflichtung auf den jeweiligen Erwerber einzelner Räumlichkeiten über.

Darauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz einen Vermieter hin, der in einem größeren Gewerbeobjekt vom Bauträger eine vermietete Einheit erworben hatte. Als in einer anderen Einheit ein Konkurrenzbetrieb des Mieters eröffnet wurde, kürzte dieser die Miete. Er berief sich dabei auf eine Konkurrenzschutzverpflichtung, die er mit dem Bauträger, also seinem früheren Vermieter, getroffen hatte. Das OLG hielt die Mietkürzung für rechtens. Auch wenn der Vermieter einen Verstoß nicht verhindern könne, müsse er für einen solchen im Rahmen der Gewährleistung (Mietminderung) einstehen (OLG Koblenz, 10 U 1013/05).

Vermieter haftet für Zugangsmöglichkeit zum Mietobjekt

Wird der Zugang zu einem Ladenlokal durch eine Baustelle behindert, ist dies ein Mangel der Mietsache.

So entschied das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richterin machte dabei deutlich, dass dies auch gelte, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht beeinflussen könne. In dem betreffenden Fall habe der Mieter daher die Miete mindern können, weil wegen einer Sperrung des Zugangsbereichs infolge des U-Bahnbaus das Ladenlokal nicht betreten werden konnte (KG, 8 U 194/06).

Bei Vertragsschluss bekannte Lärmbelästigung berechtigt nicht zur Mietminderung

Ist bei Vertragsschluss bekannt, dass es wegen einer Großbaustelle zu Lärmbelästigungen und sonstigen Beeinträchtigungen kommen wird, kann darauf später keine Mietminderung gestützt werden.

Das musste sich die Betreiberin eines Restaurants vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden sagen lassen. Sie hatte über lange Zeit die Miete gemindert und dies mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit infolge von Tiefgaragenbauarbeiten begründet. Der Vermieter hatte wegen der Zahlungsrückstände das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Das OLG erklärte diese Kündigung nun für wirksam und verurteilte die Restaurantbetreiberin zur Räumung des Ladenlokals. Zwar seien die gerügten erheblichen Beeinträchtigungen des Restaurantbetriebs infolge der umfangreichen und länger andauernden Bauarbeiten im Grundsatz geeignet, einen Mangel der vermieteten Sache zu begründen. Dass die Vermieterin die Mängel nicht abstellen könne, ändere daran nichts. Im vorliegenden Fall sei ein Anspruch auf Minderung aber ausgeschlossen. Das folge daraus, dass der Mieterin bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb der vertraglich auf zehn Jahre befristeten Mietzeit in direkter Nachbarschaft eine Tiefgarage gebaut werden würde. Auf Mängel, die dem Mieter aber bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) seien, könne kein Minderungsbegehren gestützt werden (OLG Dresden, 5 U 1030/08).

Heizkosten: Wärmeverlust der Heizung berechtigt grundsätzlich nicht zur Mietminderung

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen.

Hierauf wies das Kammergericht (KG) hin und versagte einem gewerblichen Mieter die Mietminderung. Dieser hatte sich darauf berufen, dass das Gebäude ein veraltertes und mangelhaft isoliertes Leitungsnetz aufweise und sich daraus ein erheblicher Verlust von Wärmeenergie ableite.

Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen sei, ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege. Ohne eine besondere Vereinbarung sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten. Er schulde daher auch keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Allerdings gebe es hier Grenzen. Der Vermieter müsse zumindest für einen Mindeststandard sorgen, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte. Dies sei hier der Fall gewesen, da die Heizung in der Lage gewesen sei, die Mieträume ausreichend mit Wärme zu versorgen (KG, 12 U 6/07).