Betriebskosten - Mietnebenkosten

Einwendungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

Ein Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung auch innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. In dem betreffenden Fall verlangte der Vermieter die Nachzahlung von Betriebskosten. Er hatte in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 unter anderem die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt. Dagegen wandten die Mieter ein, dass sie nach dem Mietvertrag nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch für die Betriebskostenabrechnung 2004 machten die Mieter diesen Einwand wieder geltend. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 legte der Vermieter erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter um. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht. Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offenstehenden Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 - insgesamt rund 800 EUR - geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich der Jahre 2003 und 2004 mit der Begründung abgewiesen, dass die Grundsteuer, wie die Auslegung des Mietvertrags ergebe, nicht umlagefähig sei. Hinsichtlich des Jahres 2005 hat das Amtsgericht die Mieter zur Zahlung des noch offenen Betrags von rund 270 EUR verurteilt. Sie hätten es versäumt, innerhalb der gesetzlichen Frist Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 geltend zu machen.

Diese Entscheidung wurde vom Landgericht und nun auch vom BGH bestätigt. Die Richter entschieden, dass die Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 erneut hätten beanstanden müssen. Unerheblich sei dabei, dass sie bereits gegenüber den Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger Grundsteuer nicht schuldeten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Rüge einer früheren Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handele. Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet werde. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist sei daher geboten, um das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf zu erreichen (BGH, VIII ZR 185/09).

Betriebskostennachzahlung: Abrechnung muss nur einem von mehreren Mietern zugehen

Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Ehepaars, das gemeinsam eine Wohnung angemietet hatte. Der Vermieter rechnete die Nebenkosten 2005 gegenüber beiden Eheleuten ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag von 254,89 EUR auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich jedoch aus einer gesondert erstellten Heizkostenabrechnung. Allerdings ist diese nur an die Ehefrau adressiert worden und auch nur ihr zugegangen. Die Eheleute lehnten einen Ausgleich der Nachforderung ab.

Der BGH entschied, dass der Vermieter nicht gehindert sei, die Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweise, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Würden mehrere Personen eine Wohnung anmieten, würden sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner haften. Der Vermieter sei daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter diene dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung sei aber kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen müsse. Der hiergegen vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, sei schon deswegen nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt worden sei (BGH, VIII ZR 263/09).

Vermieter darf zur Ermittlung der Wohnungsbelegung nicht einfach auf Einwohnermelderegister zurückgreifen

Ist im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart, kann der Vermieter nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte sie anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe.

Die Klage wurde jedoch durch alle Instanzen abgewiesen. Der BGH begründete dies damit, dass die Klägerin die Klage nicht schlüssig begründet habe. Sie dürfe für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen nicht ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwerten. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein solle, komme es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus finde ein regelmäßiger Mieterwechsel statt. Dieser spiegele sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setze deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein könne, vermöge daran nichts zu ändern (BGH, VIII ZR 82/07). 

Wasserkosten müssen nicht nach Verbrauch umgelegt werden

Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.

Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter fest. Der Vermieter hatte die Wasserkosten wie in der Vergangenheit auch flächenbezogen abgerechnet, obwohl die Wohnung nach einer Modernisierung nun über einen Wasserzähler verfügte. Der Mieter war nur bereit, die Kosten für den gemessenen, tatsächlichen Verbrauch zu tragen, nicht jedoch die erheblich höheren Kosten nach einem Flächenmaßstab.

Nach Ansicht der Richter sei zwischen den Parteien keine Änderung des Abrechnungsmaßstabs vereinbart worden. Allein im Einbau der Wasseruhr könne eine solche Vereinbarung nicht gesehen werden. Der Vermieter sei auch nicht zu einer Umstellung der Abrechnungsmodalitäten verpflichtet. Der Abrechnungsmaßstab müsse für alle Mieter gleich sein. Der Vermieter müsse daher keine Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch vornehmen, solange nicht alle Mietwohnungen des Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet seien. Die Richter machten schließlich deutlich, dass Zweifel des Mieters an der Billigkeit des Abrechnungsmaßstabs nicht ausreichen würden, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Ein solcher Anspruch sei nach dem Willen des Gesetzgebers nur bei besonderen Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall liege nur vor, soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit komme. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen (BGH, VIII ZR 188/07). 

Kein Neubeginn der Abrechnungsfrist durch Anerkenntnis des Mieters

Hat der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt, kann er Betriebskosten auch nicht nachfordern, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Als seine Mieter auszogen, baten sie darum, ihnen die beiden noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zukommen zu lassen. Ein halbes Jahr später erteilte der Hausverwalter die Betriebskostenabrechnungen, allerdings in unverständlicher und damit formell nicht ordnungsgemäßer Weise. Als eine ordnungsgemäße Rechnung endlich vorlag, waren seit dem einen Abrechnungszeitraum fast zwei Jahre vergangen. Die Mieter verweigerten daher den Ausgleich der Nachforderung.

Zu Recht, entschied nun der BGH und wies die Zahlungsklage des Vermieters zurück. Seine Korrekturabrechnung für den ersten Abrechnungszeitraum sei verspätet gewesen. Nach dem Gesetz sei er verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung habe er nicht genügt. Daher sei er mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen. Die Richter begründeten Ihre Entscheidung weitergehend damit, dass die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist sei. Selbst wenn die Mieter dem Hausverwalter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hätte die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck stehe ihrer vollständigen Erneuerung entgegen (BGH, VIII ZR 84/07).

Fehlerhafter Umlageschlüssel wahrt die Abrechnungsfrist

Der Vermieter kann die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters auch mit einer Abrechnung wahren, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muss. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Mietverhältnis, in dem eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen war. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 EUR gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung. Diese endete mit einer Nachforderung von 694,14 EUR.

Der BGH entschied, dass die Mieter zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrags von 658,01 EUR verpflichtet seien. Der Vermieter müsse dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Diese Verpflichtung sei mit der im Jahr 2002 übersandten Abrechnung für 2001 erfüllt gewesen. Die Abrechnungsfrist werde mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, auf die inhaltliche Richtigkeit komme es für die Einhaltung der Frist nicht an. Die Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels stelle zwar einen inhaltlichen Fehler, aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar. Dies ergebe sich aus Sinn und Zweck der Abrechnung. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei komme es auf das Verständnis des durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters an. Diesem sei bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweise und korrigiert werden müsse. Allerdings sei nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, soweit dieser die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Im Februar 2003 sei deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen gewesen. Der Vermieter habe insofern nicht mehr als die zunächst geforderten 658,01 EUR verlangen können (BGH, VIII ZR 115/04).

Nutzerwechselgebühr: Kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung

Zieht ein Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, kann der Vermieter für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine "Nutzerwechselgebühr" verlangen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zwischen einem Vermieter und seinem ehemaligen Mieter. Nach dem Auszug des Mieters hatte der Vermieter von ihm in der Betriebskostenabrechnung u.a. die Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 EUR verlangt. Dieser Betrag war dem Vermieter selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden.

Der BGH entschied, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung handele. Nach dem Gesetz seien unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstünden. Die "Nutzerwechselgebühr" falle in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an. Sie entstünde lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit habe der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen hätten (BGH, VIII ZR 19/07).

Berechnungsgrundlage, wenn tatsächliche Wohnfläche von vertraglicher Angabe abweicht

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall also nicht auf die Unwirksamkeit der Abrechnung berufen (BGH, VIII ZR 261/06).

Mieter kann pauschale Verwaltungs- und Instandsetzungskosten bestreiten

Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, kann sich der Mieter einfach dagegen zur Wehr setzen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Nach der Entscheidung der Richter genüge es, wenn der Mieter die Höhe des Abzugs schlicht bestreitet. Dann sei es Aufgabe des Vermieters, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, VIII ZR 27/07).

Kein Schadenersatz bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen

Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände zu bejahen, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen.

Mit dieser Begründung verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) einen gewerblichen Mieter zur Nachzahlung von Betriebskosten. Der Mieter hatte eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 2.500 EUR zzgl. Mehrwertsteuer gezahlt. Der Vermieter verlangte in seinen Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen für drei Jahre in Höhe von ca. 400.000 EUR. Der Mieter macht geltend, er hätte den Vertrag nicht geschlossen, wäre ihm bekannt gewesen, dass die tatsächlichen Betriebskosten die voraussichtlichen um das Vier bis Sechsfache übersteigen. Der Vermieter hätte ihn vorher hierüber informieren müssen.

Dieser Argumentation folgte der BGH nicht. Der Mieter könne vom Vermieter weder ganz noch teilweise Befreiung von der Klageforderung aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss verlangen. Den Nachforderungen steht auch nicht der Einwand von Treu und Glauben entgegen. Zwar obliege dem Vermieter eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter. Er müsse alle Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache offenbaren, die - erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrags seien. Der Umfang der Aufklärungspflicht richte sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Person des Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit. Allerdings sei der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter müsse selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil sei. Es sei seine Sache, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten Fragen zu stellen. Unterlasse er dies, habe er keinen Anspruch auf Schadenersatz. Stelle der Mieter allerdings Fragen oder mache der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt, müssten dessen Angaben richtig und vollständig sein (BGH, XII ZR 21/02). 

Wohnungsvermieter muss Abrechnungsfrist einhalten

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Es genügt nicht, wenn sie innerhalb der Frist zur Post gegeben wurde.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen, der von seinem Mieter auf Auszahlung eines Guthabens verklagt worden war. Er hatte sich gegen die Auszahlung mit dem Argument zur Wehr gesetzt, dass er seinerseits noch eine Nachforderung aus einem anderen Abrechnungsjahr habe. Jene Betriebskostenabrechnung habe er ordnungsgemäß erstellt und noch innerhalb der Abrechungsfrist an den Mieter verschickt.

Das reichte den Richtern jedoch nicht aus. Sie verurteilten den Vermieter zur Zahlung. Er sei mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, weil er die einjährige Abrechnungsfrist nicht eingehalten habe. Zur Wahrung dieser Frist müsse die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genüge nicht. Auch begründe die Tatsache, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist als Brief zur Post gegeben worden sei, keinen Anscheinsbeweis dafür, dass sie dem Mieter auch rechtzeitig zugegangen sei. Bei zur Post gegebenen Briefen bestehe nach ständiger Rechtsprechung des BGH kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH, VIII ZR 107/08).

 
Kosten für Öltankreinigung können auf Mieter umgelegt werden

Ein Vermieter von Wohnraum ist berechtigt, die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umzulegen.

 
Diese Klarstellung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit über Betriebsnebenkosten. Geklagt hatte ein Mieter, der die teilweise Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen verlangte. Nach seiner Ansicht sei er vom Vermieter zu Unrecht mit anteiligen Kosten für die Reinigung des Öltanks belastet worden.

 
Vor Gericht hatte er mit dieser Forderung jedoch keinen Erfolg. Der BGH beschied ihm nun, dass die Abrechnung des Vermieters korrekt sei. Die Kosten würden umlagefähige Betriebskosten darstellen. Ausdrücklich würden die Kosten der Anlagenreinigung zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören. Zur Anlage gehöre auch der Brennstofftank. Zudem diene die von Zeit zu Zeit erforderliche Reinigung des Öltanks nicht der - nicht umlagefähigen - Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage. Sie erfolge vielmehr zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.

 
Hinweis: Der BGH hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürften vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14.2.2007, VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH, VIII ZR 221/08).

Betriebskostenabrechnung: Vorbehaltlose Erstattung des Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis

Die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar.

Diese Entscheidung zugunsten des Vermieters traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte ihm der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben des Mieters in Höhe von 185,96 EUR. Dieses schrieb der Vermieter dem bei ihm geführten Mietkonto des Mieters gut. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel dem Vermieter auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte er dem Mieter mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung. Hieraus ergab sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung sodann vom Girokonto des Mieters ab. Der Mieter verlangt die Rückzahlung des abgebuchten Betrags.

Mit dieser Forderung hatte er jedoch vor dem BGH keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch nachträglich zulasten der Mieter korrigieren könne, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben habe. Dabei müsse er allerdings die gesetzliche Abrechnungsfrist einhalten. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen für Betriebskosten würden gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lasse (BGH, VIII ZR 296/09).

Umlegung der Kosten für die Wasserversorgung

Die Kosten der Wasserversorgung können einschließlich Fixkosten nur in einem begrenzten Umfang nach der Verbrauchsmenge auf die Mieter umgelegt werden.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der sich gegen die Abrechnung seines Vermieters gewehrt hatte. Der Mietvertrag der Parteien sah Folgendes vor: „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt)."

Der BGH hielt diese Klausel des Formularmietvertrags für unwirksam. Sie halte der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachte. Zwar lasse es das Gesetz grundsätzlich zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt würden. Das gelte also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfielen. Dieser Grundsatz finde seine Grenze aber dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führe. Diese könnten nämlich auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfalle (BGH, VIII ZR 183/09).


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