Kaution

Mieter kann bei einer Insolvenz des Vermieters leer ausgehen

Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei einer Insolvenz des Vermieters nur ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter - wie es das Gesetz vorschreibt - die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.

Verstößt der Vermieter gegen diese zugunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Folge ist, dass er seine Mietkaution voraussichtlich gar nicht oder nur in einem Bruchteil zurückbekommen wird. Dies folge nach Ansicht der Richter aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass ein Kontoguthaben nur aus der Insolvenzmasse ausgesondert werden könne, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.

Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Pflicht des Vermieters zur gesonderten Anlage der Kaution durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch tatsächlich auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, kann der Mieter grundsätzlich die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrags zurückhalten (BGH, IX ZR 132/06). Außerdem kann der Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen. Dies hat der Bundesgerichtshof im Fall eines Vermieters klargestellt, dessen Mietvertrag folgende Regelung zur Sicherheitsleistung vorsah: 

Der Mieter zahlte die vereinbarte Kaution trotz mehrfacher Aufforderung nicht. Er berief sich darauf, dass eine Zahlung erst erfolgen müsse, wenn der Vermieter ihm ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benannt und nachgewiesen hätte. Der Vermieter sah das anders und kündigte in der Folge das gesamte Mietverhältnis wegen der fehlenden Kautionsleistung. Sodann klagte er auf Räumung der Wohnung.

Mit seiner Rechtsansicht blieb er jedoch vor dem BGH ohne Gehör. Die Richter wiesen seine Klage vielmehr ab. Nach ihrer Ansicht dürfe ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs müsse der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anlegen. Sinn und Zweck der Regelung sei es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es bestehe kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen müsse. Im vorliegenden Streitfall habe der Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution insofern seine Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. Die darauf gestützte Kündigung sei daher unwirksam (BGH, VIII ZR 98/10).

Verrechnung der Miete mit Kaution ist nicht möglich

Der Mieter muss seine Miete monatlich in voller Höhe zahlen. Er kann vom Vermieter keine Verrechnung mit der Kaution verlangen.

Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Es hob hervor, dass die Kaution dem Vermieter als Sicherheit für die aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen an den Mieter diene. Der Mieter könne daher mit der Kaution nicht aufrechnen. Eine Aufrechnung sei nur mit bereits fälligen Ansprüchen möglich. Bei der Kaution sei aber nicht sicher, ob der Mieter überhaupt einen Anspruch auf Rückzahlung habe. Das ließe sich erst nach Abschluss des Mietverhältnisses beurteilen (OLG Frankfurt a.M., 2 W 10/04).

BGH stärkt Rechte des Erwerbers

Erwirbt ein Käufer ein Grundstück erst nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters, tritt er nicht in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis ein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) wies darauf hin, dass dies auch für eine getroffene Sicherungsabrede zur Kaution gelte. Vielmehr obliege die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode allein dem bisherigen Vermieter (BGH, VIII ZR 219/06).

Vermieter darf verpfändetes Bankguthaben auch bei strittiger Forderung verwerten

Wird eine Mietkaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen.

Das setzt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend sei vielmehr, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstelle und diese mit der Mietsicherheit verrechne.

Die Richter begründen ihre Entscheidung damit, dass sich der Vermieter wegen seiner nach Beendigung des Vertrags noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen solle. Das bedeute aber nicht, dass die Forderung, auf die sich der Vermieter zur Rechtfertigung der Verwertung der Kaution berufe, unstreitig sein müsse. Gerade wenn die Kaution ihren Zweck erfüllen solle, müsse dem Vermieter die Kaution als Instrument zur schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem Rechtsstreit herbeiführen müsste. Die Kaution habe insofern nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution dürfe deshalb der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen, sofern er eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufgestellt habe (OLG Karlsruhe, 8 W 34/08).