Mieterhöhnung

Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer als vertraglich vereinbart ist

Bei der Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung kommt es ausschließlich auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche an. Ist die Wohnung tatsächlich größer als im Vertrag angegeben, ist dies unerheblich.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, in deren Mietvertrag die Wohnfläche mit 121,49 m² angegeben war. Tatsächlich betrug sie aber 131,80 m². Als der Vermieter die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete verlangte, hatte er seiner Berechnung die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt. Die Mieterin lehnte die Zustimmung ab. Nach ihrer Ansicht müsse es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankommen.

So sah es auch der BGH. Der Mieter könne nach dem Gesetz vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür sei insbesondere die Größe der Wohnung. Dabei komme es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche an. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien sei keine unverbindliche Objektbeschreibung. Es liege vielmehr eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung vor. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße sei jedenfalls nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent betrage. Dies hatte der BGH bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (BGH, VIII ZR 192/03). Gleiches gelte auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent könne es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze sei im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten. Die zulässige Mieterhöhung hätte daher vorliegend nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche berechnet werden müssen (BGH, VIII ZR 138/06).

Zulässigkeit der Mieterhöhnung, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat

Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete ist möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem die Parteien im Mietvertrag eine Miete von 4 EUR/m² vereinbart hatten. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 EUR/m². Ein Jahr später verlangte die Vermieterin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 EUR/m². Der Mieter verweigerte seine Zustimmung.

Der BGH hielt die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin für berechtigt und verurteilte den Mieter entsprechend. Die Richter erläuterten, dass der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Nach Wortlaut und Zweck dieser gesetzlichen Regelung setze ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht habe. Das Vergleichsmietensystem solle dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das treffe auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Der Mieter müsse im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werde, sofern die Parteien eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen hätten. Den Interessen des Mieters werde insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze Rechnung getragen (BGH, VIII ZR 303/06).

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Auch wenn der Vermieter wegen der unwirksamen Klausel die Kosten der zu verbringenden Schönheitsreparaturen nun selber tragen müsse, könne er dafür keinen Ausgleich durch den Mieter verlangen. Nach der gesetzlichen Vorgabe könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit würden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären (BGH, VIII ZR 181/07).
 

Anspruch auf Mietrückzahlung bei falscher Wohnflächenangabe

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH). Dabei ging es um ein Mietverhältnis, bei dem die Wohnfläche im Mietvertrag nicht angegeben war. Die Mieterin hatte sowohl 1994 als auch 1997 einer verlangten Mieterhöhung zugestimmt. In beiden Schreiben war die Wohnungsgröße mit 100 qm angegeben. Später stellte sich eine tatsächliche Größe von nur 87,63 qm heraus.

Die Klage auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete war vor dem BGH erfolgreich. Der BGH bejahte die Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete. Die Mieterin habe die Miete insoweit ohne Rechtsgrund gezahlt, als die in den Erhöhungsschreiben angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße überstieg. Bei einer Mieterhöhung sei nicht die dem Erhöhungsverlangen zu Grunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich. Dies gelte aber nur, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele. Erheblich sei eine Differenz von mehr als zehn Prozent. Unerheblich sei dabei, ob die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten sei oder, wie vorliegend, der Mietvertrag keine bestimmte Wohnfläche angebe. Das Gesetz wolle dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten Miete ermöglichen. Werde nun deren Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, würde der Vermieter damit eine Miete erzielen, die über der ortsüblichen Miete liege. Das aber soll durch das Gesetz gerade verhindert werden. Das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in Erhöhungsverlangen oder Betriebskostenabrechnungen trage daher der Vermieter (BGH, VIII ZR 192/03). 

Mieterhöhung für Einfamilienhaus: Begründung mit dem Mietspiegel

Der Vermieter kann zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters. Dieser forderte von dem Mieter des vermieteten Einfamilienhauses vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 EUR/m². Er bezog sich dabei auf den örtlichen Mietspiegel. Der Mietspiegel enthielt den Hinweis "Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen".

Der BGH begründete die Verurteilung des Mieters damit, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege. Dieser Erfahrungssatz werde durch den Hinweis im Mietspiegel gestützt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten in der Regel nach dem oberen Tabellenwert einzustufen seien. Vorliegend werde die Spanne für sonst vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im örtlichen Mietspiegel mit 6,50 EUR bis 7,40 EUR angegeben. Damit habe es ferngelegen, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Einfamilienhäuser mit den verlangten 4,79 EUR/m² überschritten würde (BGH VIII ZR 58/08).

Mietspiegel muss dem Mieterhöhungsverlangennicht in jedem Fall beigefügt werden

Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) Im Fall einer Vermietungsgesellschaft hin. Diese hatte von einem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete gefordert. Zur Begründung berief sie sich unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der betreffenden Stadt. Sie wies darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein erhältlich sei und in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil der Mietspiegel nicht beigefügt gewesen sei.

Die Richter wiesen darauf hin, dass die Beifügung des Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich sei, wenn dieser allgemein zugänglich sei. In einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne Weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Nichts anderes gelte, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel wie im hier zu entscheidenden Fall im Kundencenter des Vermieters gewährleistet sei. Der Mietspiegel habe auch nicht etwa beigefügt werden müssen, um eine rechtliche Beratung des Mieters - z.B. durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen. Dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels könne vorausgesetzt werden (BGH, VIII ZR 74/08).

Trotz Schriftformabrede ist keine eigenhändige Unterschrift erforderlich

Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der ein maschinell gefertigtes schriftliches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ohne eigenhändige Unterschrift erhalten hatte. Da im Mietvertrag eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen vereinbart war, hielt er das Mieterhöhungsverlangen für formunwirksam.

Anders sah es dagegen der BGH. Die Richter machten deutlich, dass das Mieterhöhungsverlangen formgültig und damit wirksam sei. Dafür sprächen zwei Gründe: Zum einen sei das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter nur in Textform zu erklären und zu begründen. Werde Textform verlangt, müssten lediglich folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

- Abgabe einer Erklärung in einer Urkunde oder auf andere, zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise,
- Kenntlichmachung der Person des Erklärenden,
- Abschluss der Erklärung muss durch Nachbildung der Namensunterschrift oder auf andere Weise erkennbar gemacht werden.

Eine eigenhändige Unterschrift sei dagegen nicht erforderlich. Zum anderen komme hinzu, dass das einseitige Mieterhöhungsverlangen keine Vertragsänderung oder -ergänzung darstelle. Schon daher greife die Schriftformabrede nicht (BGH, VIII ZR 300/09).





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