Jahresabrechnung

Wohnungseigentümer haben Anspruch auf Einsichtnahme in Einzelabrechnungen

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München im Rechtsstreit mehrerer Mitglieder einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Diese wollten die Verwalterin verpflichten, ihnen gegen Erstattung der Kosten Kopien der Einzelabrechnungen für sämtliche Wohn- und Gewerbeeinheiten zu erstellen.

Die Weigerung der Verwalterin war nach Ansicht des OLG rechtswidrig. Jeder Wohnungseigentümer habe als Kontrollrecht ein Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Dies schließe Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer ein, ohne dass hierfür datenschutzrechtlich Einschränkungen zu beachten seien. Dem stehe das Bundesdatenschutzgesetz nicht entgegen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft sei. Vielmehr diene die Einsichtnahme dem Zwecke des Gemeinschaftsverhältnisses. Dabei habe der Wohnungseigentümer auch ein Recht auf Fertigung und Aushändigung von Kopien. Es könne ihm i.d.R. nicht zugemutet werden, handschriftliche Abschriften zu erstellen (OLG München, 32 Wx 177/06).
 

Aufrechnungen in Jahresabrechnungen sind unzulässig

In der Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüberzustellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft und Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen.

Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Rechtsstreit mehrerer Wohnungseigentümer einer Wohnungsanlage. Ursache des Streits war der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2001, die der Kläger für ungültig hielt.

Dessen Rechtsauffassung bestätigt nun auch das BayObLG. In der Jahresabrechnung müssen die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt werden ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Die Jahresabrechnung solle den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungsjahr auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben für welche Zwecke getätigt worden seien. Diesen Anforderungen sei der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nicht gerecht geworden. Es seien Beträge als Einnahmen aus Vorauszahlungen einzelner Wohnungseigentümer eingestellt, die tatsächlich nicht auf das Gemeinschaftskonto geflossen seien. Dabei handele es sich vielmehr um fiktive Einnahmen, deren Hintergrund Aufrechnungen und Abtretungen seien. Eine Überprüfung der Jahresabrechnung auf ihre Schlüssigkeit und Richtigkeit sei den Wohnungseigentümern daher nicht möglich. Hinzu komme, dass gegen Wohngeldansprüche der Gemeinschaft nur mit rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Forderungen aufgerechnet werden dürfe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Schließlich sei der Verwalter auch nicht berechtigt, gegen die Gemeinschaft geltend gemachte Forderungen in rechtsverbindlicher Weise anzuerkennen. Dies sei allein Sache der Wohnungseigentümer (BayObLG, 2Z BR 14/04).