Instandhaltungspflicht

Wohnt der Verpächter im Gebäude, kann er dem Pächter nicht die komplette Instandhaltung des Gebäudes aufbürden

Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.

Das musste sich ein Verpächter vor dem Landgericht (LG) Coburg sagen lassen. Dieser hatte eine Gaststätte in dem Anwesen verpachtet, in dem er auch selbst wohnte. Als ihn der Pächter darauf hinwies, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, unternahm er nichts. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass nach den Vertragsbedingungen der Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt habe. Folglich sei dieser selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig. Als der Pächter daraufhin die Pachtzahlung kürzte, klagte der Verpächter den einbehaltenen Betrag von 17.000 EUR ein.

Das LG wies seine Klage jedoch ab. Es sah die Schabenproblematik anders und gab dem Pächter recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Die Minderung des Pachtzinses um 20 Prozent sei angemessen, Zahlungen des Pächters stünden damit nicht mehr offen (LG Coburg, 12 O 231/07).

Fristenplan zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag unterliegt AGB-Kontrolle

Die Rechtsprechung zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter entschieden, dass in dem betreffenden Fall die Mieterin entgegen der Klausel im Mietvertrag nicht zur Renovierung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sei. Die entsprechende Klausel sei unwirksam. Diese Fälligkeitsregelung benachteilige die Mieterin unangemessen. So sei sie nach der Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses stets zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn die vertraglichen Fristen zur Renovierung noch nicht abgelaufen seien und ein Renovierungsbedarf noch nicht bestehe. Dies entspreche nicht dem gesetzlichen Leitbild der Erhaltungspflicht des Vermieters. Es führe vielmehr zu einer zusätzlichen Verschärfung zulasten der Mieterin. Die Unwirksamkeit einer solchen Regelung gelte nicht nur für die Wohnraummiete, sondern auch für den Bereich der Geschäftsraummiete (OLG Düsseldorf, I-24 U 113/06).