Betriebskosten

Keine Ausschlussfrist für Abrechnung im Gewerbemietrecht

Bei Wohnraum muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter seine Forderung nicht mehr geltend machen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies nun in einem Rechtsstreit darauf hin, dass eine vergleichbare Regelung für die gewerbliche Miete fehle. Die Rechtsprechung lehne es auch ab, die Ausschlussfrist entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Im Ergebnis bedeute dies, dass Vermieter die Betriebskosten im Gewerbemietrecht auch noch nach Ablauf eines Jahres geltend machen können (OLG Düsseldorf, I-10 U 66/07).
 

Kosten für "Center-Management" nicht umlagefähig

Die Parteien im Gewerberaummietrecht sind freier in der Umlage von Betriebskosten als ihre "Kollegen" bei der Wohnraummiete. Doch längst nicht alles ist zulässig, wie jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock in folgendem Fall erneut bestätigt hat. Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum. Der Mieter sollte laut Mietvertrag u.a. folgende Kostenposition als Teil der Nebenkosten tragen: "Die Kosten der Betreuung und Verwaltung des Objekts". Sie waren näher bezeichnet und umfassten u.a. die Kosten für "Center-Management". Die hierauf entfallenden Kosten bezahlte der Mieter jedoch nicht.

Das OLG gab ihm nun Recht. Nach Ansicht des Gerichts halte die entsprechende Formularklausel im Mietvertrag der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand. Zwar seien die Parteien im Gewerberaummietrecht bei der Umlage der Betriebskosten weitgehend frei. Die konkrete Klausel verstoße aber gegen das Transparenzgebot und die Unklarheitenregel. Der Mieter könne nicht abschätzen, welche Kosten ihm mit der Position "Center-Management" auferlegt würden. Es fehle eine nähere Beschreibung, etwa in einem Leistungskatalog. Eine solche Übersicht sei einem Vermieter aber zuzumuten (OLG Rostock, 3 U 56/04).

Kosten der Fassadenreinigung umlegbar

Zwar können Nebenkosten im Gewerberaummietrecht leichter auf den Mieter umgelegt werden als in der Wohnraummiete. Völlig frei sind die Parteien dabei jedoch nicht. Immer wieder kommt es daher - vor allem bei "exotischen" Nebenkostenarten - zum Streit darüber, ob entsprechende Umlageklauseln wirksam sind. In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Landgerichts (LG) Frankfurt a.M. ergangen. Danach dürfen die Kosten der Fassadenreinigung bei Geschäftsraum auf den Mieter umgelegt werden (LG Frankfurt a.M., 2-11 S 242/04).

Umlage von Verwaltungskosten

Wenn Ihr Unternehmen Gebäude im Betriebsvermögen hat, die Sie an Gewerbetreibende vermieten, sollten Sie Klauseln zur Umlage der Verwaltungskosten prüfen lassen. Im Moment streiten sich nämlich die Geister, ob es reicht, wenn im Mietvertrag steht, dass die "Kosten für die kaufmännische und technische Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden, ohne dazu nähere Angaben zu machen:

- Der 1. Senat beim Oberlandesgericht (OLG) Köln sagt "ja". Bei Gewerberäumen sei die Übertragung der Verwaltung auf professionelle Firmen üblich und absehbar. Eine entsprechende Klausel sei auch nicht unwirksam, wenn sie keine Kostenbegrenzung enthalte (OLG Köln, 1 U 40/07).

- Der 22. Senat hält die Umlage der Verwaltungskosten dagegen für unwirksam. Die Klausel sei überraschend und verstoße gegen das Transparenzgebot, wenn sie weder Höhe noch Berechnungsgrundlage der Kosten erkennen lasse, die auf den Mieter zukommen (OLG Köln, 22 U 67/07).

Unser Tipp: Solange eine klärende Entscheidung durch den Bundesgerichtshof fehlt, sollten Sie die umgelegten Verwaltungskosten in der Höhe begrenzen, und zwar entweder durch eine Pauschale, durch Festlegung eines Prozentsatzes von der Nettomiete oder durch Ansatz eines bestimmten Betrags pro Quadratmeter.