Beschlussfassung

Die Entfernung von Fassadengrün ist eine bauliche Veränderung

Eine Maßnahme, nach der das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün entfernt und künftig die Entstehung jeden Fassadengrüns unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt. Sie kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Mit dieser Entscheidung kippte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte mit Stimmenmehrheit zu Lasten der Instandhaltungsrücklage die Sanierung und einfarbige Gestaltung der Fassade beschlossen. Zudem sollte der wilde Wein an der Fassade entfernt und künftig jede Entstehung von Fassadengrün unterbunden werden.

Das OLG musste dabei über die Frage entscheiden, ob es sich bei den beschlossenen Maßnahmen um solche der Instandhaltung oder -setzung oder um eine bauliche Veränderung handelte. Nur im ersten Fall wäre eine Entscheidung mittels Stimmenmehrheit zulässig gewesen. Bei einer baulichen Veränderung wäre dagegen Einstimmigkeit erforderlich gewesen. Das OLG differenzierte wie folgt: Die Sanierung und Gestaltung würde noch keine bauliche Veränderung darstellen, selbst wenn sie mit einer Verschönerung der Fassade einhergehe. Eine bauliche Veränderung sei aber bei der Entfernung von Fassadengrün und entsprechenden Schutzmaßnahmen zu bejahen. Das ergebe sich daraus, dass die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert werde. Die Dauerhaftigkeit der Bepflanzung oder eine vormalige Fassadenbegrünung seien dabei allerdings unerheblich (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 298/04).
 

Subtraktionsmethode bei Beschlussfassung erneut bestätigt

Wie das Ergebnis der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung festgestellt wird, bestimmt mangels entgegenstehender Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der Versammlungsleiter. Dabei setzt sich immer mehr die so genannte Subtraktionsmethode durch. Es werden zunächst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Sodann werden die Enthaltungen nicht mehr gesondert gezählt, sondern als rein rechnerische Differenz zwischen der Summe der anwesenden/vertretenen Stimmen und der gezählten Ja- und Nein-Stimmen notiert.

Dieses Verfahren hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) nun gebilligt. Schon der Bundesgerichtshof hatte die Subtraktionsmethode unter dem Vorbehalt gebilligt, dass sichergestellt sei, dass die Zahl der Abstimmenden feststehe, z.B. durch Einlass- und Ausgangskontrollen. Weitergehender nun das BayObLG: Danach bedarf es keiner besonderen organisatorischen Maßnahmen zur Feststellung des Mehrheitswillen. Voraussetzung ist allerdings, dass eindeutige Verhältnisse und klare Mehrheiten vorliegen.

Folge der Entscheidung: Ist unstreitig, dass die im Abstimmungszeitpunkt anwesenden Eigentümer die Mehrheit repräsentieren, ist es ohne Aussicht auf Erfolg, sich gegen die Anwendung der Subtraktionsmethode zu wenden. Allerdings: Bei Zweifeln an den Mehrheitsverhältnissen ist davon auszugehen, dass der Versammlungsleiter zu Unrecht festgestellt hat: "mehrheitlich angenommen". (BayObLG, 2Z BR 109/04).
 

Streitpunkt Mülltonne: Standort des Behälters

Auseinandersetzungen über den Standort der Mülltonnen in einer WEG-Anlage entstehen meist, wenn dieser verlegt werden soll. Betroffene Eigentümer greifen entsprechende Beschlüsse immer wieder mit dem Argument an, die Verlegung der Mülltonnen sei nicht mehrheitlich regelbar, sondern bedürfe einer (einstimmigen) Vereinbarung. Dieser Argumentation hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) nun eine klare Absage erteilt.

Insbesondere die Einzeichnung der Mülltonnenstellplätze im Aufteilungsplan stehe danach der Mehrheitsfähigkeit nicht entgegen. Grund: Der Aufteilungsplan sei meist der Plan des Architekten, der den Baugenehmigungsunterlagen beigefügt werde. Darin sei die Einzeichnung der Grünflächen oder Mülltonnen-Stellplätze ohne eigentumsrechtliche Bedeutung. Nur ausnahmsweise sei bei einer Verlegung Einstimmigkeit erforderlich. Dies sei der Fall, wenn

- in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung ausdrückliche Bestimmungen zum Standort der Müllbehälter getroffen seien.

- die Verlegung eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 WEG darstelle. Das könne der Fall sein, wenn die Umbauung der Müllbehälter abgebrochen oder neu errichtet werden müsse. Werde der optische Gesamteindruck der Anlage verändert, liege eine bauliche Veränderung nahe. Dann sei weitere Voraussetzung der Einstimmigkeit, dass der sich gegen die Verlegung wehrende Eigentümer durch die Verlegung über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werde. Üblicherweise sei jedoch alles hinzunehmen, was "bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich" sei.

(BayObLG, 2Z BR 73/04)

Wichtiger Tagesordnungspunkt darf nicht unter "Sonstiges" behandelt werden

Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären.

Aus diesem Grund erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für unwirksam. Hierin wurde der unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) "Sonstiges" behandelte Antrag eines Eigentümers abgelehnt, auf dem Flachdach neben seiner Funkantenne eine Satellitenempfangsanlage zu Zwecken des Amateurfunks aufzustellen.

Nach Ansicht des OLG entspreche der Eigentümerbeschluss schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter dem TOP "Sonstiges" gefasst wurde. Seien in einer Eigentümerversammlung nicht alle Wohnungseigentümer erschienen, könne ein wirksamer Beschluss nur gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden sei. Daher könnten unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" allenfalls wirksame Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Dazu gehörte aber sicher nicht die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenempfangsanlage auf dem Flachdach des Hauses (BayObLG, 2Z BR 233/03). 


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