Befristung und Kündigungsausschluss

Einhaltung der Schriftform bei Beitritt eines weiteren Mieters

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Die Richter erläuterten zunächst, dass ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden könne. Eine Ausnahme gelte jedoch, wenn ein befristeter Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr gelten solle. Dann müsse der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen werden. Diese Schriftform sei im vorliegenden Fall eingehalten worden. Es sei nicht erforderlich, dass alle drei Parteien gemeinsam einen neuen Mietvertrag unterzeichnen würden. Vielmehr sei ausreichend, wenn der neu hinzutretende Mieter mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffe, in der ausdrücklich auf den bisherigen Mietvertrag Bezug genommen werde. Damit werde dem Sinn und Zweck des Gesetzes Genüge getan. Ein späterer Grundstückserwerber werde so in die Lage versetzt, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu unterrichten (OLG Celle, 2 W 116/07). 

Krankheit ist kein Grund zur fristlosen Kündigung

Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrags.

Mit dieser Begründung verweigerte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Mieter die beantragte Prozesskostenhilfe. Die Richter machten deutlich, dass seine beabsichtigte Klage keine Aussicht auf Erfolg habe. Der schwer krebskranke Mieter wollte wegen seiner Erkrankung das befristete Mietverhältnis fristlos kündigen.

Nach Ansicht der Richter rechtfertige die Erkrankung jedoch keine Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grunde. Habe der Vermieter seine Vertragspflichten unstreitig nicht verletzt, könne ein befristeter Mietvertrag allenfalls ausnahmsweise vorzeitig gekündigt werden, wenn sonstige wichtige Gründe aus dem lnteressenbereich des Mieters vorlägen, die nicht in dessen Risikosphäre fallen. Das treffe für eine Erkrankung des Mieters aber nicht zu. Dieser trage vielmehr das persönliche Verwendungsrisiko. Dabei sei gleichgültig, warum er für die langfristig angemieteten Räume keine Verwendung mehr habe. Zu dem vom Mieter zu tragenden Risiko gehöre deshalb auch der Erhalt seiner Gesundheit. Nach den Gesetzesvorschriften falle selbst sein Tod in seinen Risikobereich. Dieser beende das Mietverhältnis nicht, sondern lasse es auf die Erben übergehen. Dieser gesetzlich vorgesehenen Risikoverteilung stünden auch nicht die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen. Der Mieter habe nämlich die Möglichkeit der Untervermietung. Hierdurch werde sein Risiko deutlich reduziert (OLG Düsseldorf, I-24 W 53/08Mieter darf nicht länger als vier Jahre gebunden werden

Es liegt eine unwirksame Klausel vor, wenn der Mieter über vier Jahre lang an einen Mietvertrag gebunden ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Kündigung. Im Mietvertrag hieß es: „Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Als der Vermieter nach zwei Jahren die Miete erhöhen wollte, kündigte der Mieter. Der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam.

Das sah der BGH jedoch anders. Die Richter bestätigten das Kündigungsrecht des Mieters, da die Klausel des Mietvertrags unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei unwirksam, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebunden werde. Daher sei die Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie den noch zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängere, indem sie bestimme, dass „die Kündigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig erklärt werden könne (BGH, VIII ZR 163/10).