Kündigungsgründe
Mietrückstände: Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung
Begründet der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit rückständigen Mietzahlungen, reicht es aus, wenn er den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Vermieter recht, der eine Räumungsklage gegen seinen Mieter eingereicht hatte. Dieser hatte über drei Jahre lang überwiegend nur eine geminderte Miete in unterschiedlicher Höhe gezahlt. Der Vermieter war mit der Minderung jedoch nicht einverstanden. Nachdem er den Mieter zur Zahlung des Mietrückstands aufgefordert hatte, kündigte er das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete er die aus seiner Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 EUR sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 EUR. Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Begründungspflicht für unwirksam gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden sei, und hat den Mieter zur Räumung verurteilt.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass die fristlose Kündigung den gesetzlichen Begründungsanforderungen gerecht werde. Sie sei deshalb nicht unwirksam. Zweck der Vorschrift sei es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stütze und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen könne. Von diesem Zweck ausgehend hat der BGH für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angebe und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffere. Diese Rechtsprechung haben die Richter nun für Fallgestaltungen weiterentwickelt, in denen der Vermieter - wie im entschiedenen Fall - die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genüge es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgehe, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen werde die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung gerecht (BGH, VIII ZR 96/09).
Ausübung von Gewerbe kann zur Kündigung führen
Die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit hin. Geklagt hatte ein Vermieter, der eine Wohnung an ein Ehepaar mit Kind vermietet hatte. Im Mietvertrag hieß es, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt. Der Formularmietvertrag enthielt zudem die folgende Regelung: „Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.“ Der Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbstständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Der Vermieter hatte ihn unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich aufgefordert, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Daher erklärte er wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung und forderte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.
Die Bundesrichter entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden müsse. Er könne allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Das gelte insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Würden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, komme ein Anspruch auf Gestattung dagegen regelmäßig nicht in Betracht. Da dies im vorliegenden Fall vom Vermieter behauptet worden war, hat der BGH das Verfahren zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen (BGH, VIII ZR 165/08).
Vermieter kann dem Mieter, der trotz Abmahnung nachts überlaute Musik hört, fristlos kündigen
Dass man als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf die Nachtruhe der anderen Mietparteien Rücksicht nimmt, ist ein eigentlich selbstverständliches Gebot der Höflichkeit. Wer sich nicht daran hält, muss aber nicht nur mit der Verärgerung der Nachbarn rechnen. Ihm droht auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Störung des Hausfriedens.
Diese Erfahrung musste jetzt ein Freund des nächtlichen Musikgenusses vor dem Landgericht (LG) Coburg machen. Die Richter verurteilten ihn zur Räumung seiner Mietwohnung, weil sie die fristlose Kündigung des Vermieters für wirksam erachteten. Dem Vermieter sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, nachdem der Mieter schuldhaft durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört habe. Den Einwand des Beklagten, jedenfalls nach der fristlosen Kündigung sei es nicht mehr zu Ruhestörungen gekommen, ließen sie nicht gelten. Ausschlaggebend sei vielmehr, dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiter regelmäßig durch überlaute Musik den Hausfrieden gestört und der Vermieter ihm daraufhin wirksam gekündigt habe. Die dadurch eingetretene Beendigung des Mietverhältnisses könne der Beklagte nicht durch Wohlverhalten nach der Kündigung rückgängig machen (LG Coburg, 32 S 1/08).
Grundsätzlich keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Mietvertrag mit der Begründung befristet war, dass das bestehende Gebäude nach Vertragsablauf abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle. Ein Jahr vor Ablauf erklärte der Mieter die außerordentliche Kündigung wegen Schimmelpilzbefalls und hierdurch verursachter Gesundheitsschäden (Hautausschlag, Asthmaanfälle). Einige Tage später zog er aus und zahlte keine Miete mehr.
So einfach könne er sich die Sache jedoch nicht machen, urteilten die Richter. Auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gebe dem Mieter kein sofortiges Lösungsrecht mehr. Vielmehr müsse einer hierauf gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich entweder eine Abhilfefrist oder eine Abmahnung vorausgehen. Die anderslautende, bis zur Mietrechtsreform gültige Rechtslage gelte nicht mehr (BGH, VIII ZR 182/06).
Auch bei Zahlungsverzug kann ausnahmsweise vorherige Abmahnung erforderlich sein
Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter. Das ist der Fall, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruhen.
Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Räumungsklage eines Vermieters zurück. Dieser hatte die Räume einer Imbissstube auf die Dauer von zehn Jahren vermietet. Der Mieter hatte die Räume dann mit seinem Einverständnis unterverpachtet. Der Pächter zahlte direkt an den Vermieter. Als der Pächter mit mehreren Monatspachten im Rückstand war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage.
Das OLG war der Ansicht, er hätte den Mieter zunächst abmahnen müssen. Es sei hier offenkundig gewesen, dass der Mieter über die Rückstände bei den Pachtzahlungen nicht informiert gewesen sei, da diese direkt an den Vermieter zu zahlen gewesen seien. Da der Vermieter zudem bereits einen neuen Mietvertrag mit dem Pächter direkt geschlossen habe, erscheine sein Verhalten auch als rechtsmissbräuchlich. Offenbar habe er das Vorliegen der formellen Kündigungsvoraussetzungen zum Anlass nehmen wollen, sich aus dem offenbar als lästig empfundenen Vertragsverhältnis mit dem Mieter zu lösen (OLG Düsseldorf, I-10 U 109/03).
Kündigung von Mietverhältnissen wegen Abbruch des sanierungsbedürftigen Gebäudes
Es besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er ein stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus abreißen und einen Neubau errichten möchte.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser beabsichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Als er die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben erhalten hatte, kündigte er sämtliche Mietverhältnisse fristgemäß. Die Mieter wiesen die Kündigung jedoch als unzulässig zurück und weigerten sich auszuziehen.
Der BGH entschied nun, dass der Hauseigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die geplanten Baumaßnahmen würden eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Zudem würden dem Hauseigentümer durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung sei eine Abwägung der Bestandsinteressen der Mieter und des Verwertungsinteresses des Hauseigentümers unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Müsste der Hauseigentümer die Mietverhältnisse fortsetzen, hätte er nur die Möglichkeit einer Minimalsanierung. Dabei würde der Gebäudezustand entweder eine umfassende Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebieten. Nach den Feststellungen des Gerichts sei zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts dieser wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen (BGH, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08).
Wohnflächenabweichung: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist wirksam
Weicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche erheblich ab, berechtigt dies den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.
Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung. Zur Begründung führte er aus, dass „die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche“. Außerdem verlangte er die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 77,37 m². Das führte zu einer Abweichung von 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche.
Der BGH bestätigte die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der 4.901,11 EUR. Außerdem erklärte er die fristlose Kündigung des Mieters für wirksam. Dieser sei nach seinem sofortigen Auszug nicht verpflichtet, weiterhin Miete zu zahlen. Die Richter wiesen darauf hin, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben sei. Dieser habe zur Folge, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher lägen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlege, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit der Kündigung genüge es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände vorliege. Bei diesen Kündigungsgründen handele es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.
Hinweis: Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann allerdings aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls auch verwirkt sein. Dies kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, VIII ZR 142/08).